CFA Foundation

Appearance

Bài tập — Real estate and infrastructure 📝 ​

Tập câu hỏi của cụm bất động sản và hạ tầng. Phần 1 là Module Quiz nguyên bản từ nguồn (Schweser) kèm lời giải đầy đủ và trỏ về file con. Phần 2 là vài câu tự dựng để củng cố các trục phân loại.

  • Nguồn: Schweser 2025 L1, Reading 79, Module Quiz 79.1 và 79.2 + answer key.
  • Cách dùng: che phần lời giải, trả lời trước, rồi đối chiếu và lần theo mục số trong file con.

1. Module Quiz nguồn ​

1.1. Quiz 79.1 — real estate ​

Câu 1. Điều nào dưới đây nhiều khả năng nhất là ưu thế của đầu tư bất động sản trực tiếp so với đầu tư qua REIT?

  • A. Phân tán rủi ro trong nội bộ lớp tài sản.
  • B. Thanh khoản cao hơn.
  • C. Quyền kiểm soát lớn hơn.

Câu 2. Chiến lược đầu tư bất động sản nào ít rủi ro hơn chiến lược core?

  • A. Nợ thế chấp ưu tiên thứ nhất (first mortgage debt).
  • B. Chiến lược core-plus.
  • C. Chiến lược opportunistic.

1.2. Quiz 79.2 — infrastructure ​

Câu 1. Khoản đầu tư hạ tầng nào cho mức chắc chắn cao nhất về dòng tiền?

  • A. Đầu tư secondary-stage.
  • B. Thỏa thuận mua và cho thuê lại (sale and leaseback).
  • C. Đầu tư greenfield.

Câu 2. Điều nào được mô tả đúng nhất là đầu tư trực tiếp vào hạ tầng?

  • A. Quỹ ETF hạ tầng.
  • B. Master limited partnership.
  • C. Vay thế chấp ưu tiên thứ nhất trên một đường thu phí.

Câu 3. Dự án hạ tầng nào nhiều khả năng nhất cho lợi nhuận kỳ vọng cao nhất?

  • A. Vay thế chấp ưu tiên thứ nhất trên một đường thu phí đang hoạt động.
  • B. Đầu tư vốn chủ vào một sân bay mới ở nước phát triển.
  • C. Đầu tư vốn chủ vào một tuyến đường sắt chở khách mới ở nước đang phát triển.

2. Lời giải Module Quiz nguồn ​

Đáp án và giải thích lấy từ answer key (Schweser answer key).

2.1. Lời giải Quiz 79.1 ​

  • Câu 1 — C. Đầu tư trực tiếp có phân tán rủi ro thấp hơn trong nội bộ lớp tài sản (rủi ro tập trung) và thanh khoản thấp hơn, nhưng có quyền kiểm soát lớn hơn (tự quyết mua/phát triển/bán bất động sản nào) so với đầu tư qua REIT. (LOS 79.a)
    • Lần theo: 01 mục 2.1 và 2.3 — đối chiếu ưu nhược trực tiếp vs gián tiếp; A và B đều là ưu thế của REIT, không phải của trực tiếp.
  • Câu 2 — A. Thang rủi ro từ thấp tới cao là: nợ ưu tiên (senior debt), core, core-plus, value-add, opportunistic. Nợ thế chấp ưu tiên thứ nhất nằm dưới core, nên ít rủi ro hơn core. (LOS 79.b)
    • Lần theo: 02 mục 1.2 và 3 — B (core-plus) và C (opportunistic) đều rủi ro hơn core.

2.2. Lời giải Quiz 79.2 ​

  • Câu 1 — A. Đầu tư secondary-stage là brownfield đã vận hành đầy đủ, không cần đầu tư thêm, sinh dòng tiền định kỳ dễ đoán. Brownfield khác (tư nhân hóa tài sản công, sale-leaseback) có thể có lịch sử vận hành ngắn và dòng tiền bất định. Greenfield rủi ro nhất, phải xây mới với dòng tiền chưa chắc. (LOS 79.c)
    • Lần theo: 03 mục 1.4 và 3.2 — secondary-stage chắc tiền nhất, greenfield bất định nhất.
  • Câu 2 — C. Vay thế chấp ưu tiên thứ nhất trên đường thu phí là đầu tư nợ trực tiếp vào hạ tầng. Hai lựa chọn còn lại (ETF, MLP) là đầu tư gián tiếp. (LOS 79.c)
    • Lần theo: 03 mục 2.1 — nắm thẳng tài sản hoặc nợ là trực tiếp; đi qua phương tiện niêm yết là gián tiếp.
  • Câu 3 — C. Dự án rủi ro nhất thường có lợi nhuận kỳ vọng cao nhất. Tuyến đường sắt mới ở nước đang phát triển là greenfield; greenfield ở nước đang phát triển tuy rủi ro nhưng đã sinh lợi nhuận hấp dẫn dài hạn nhờ thu nhập bình quân đầu người tăng. Đường thu phí đang hoạt động (lựa chọn A) là brownfield, nợ của nó ít rủi ro nên lợi nhuận thấp hơn. Greenfield ở nước phát triển (lựa chọn B) nằm giữa về rủi ro-lợi nhuận. (LOS 79.d)
    • Lần theo: 03 mục 3.1 và 3.2 — thang rủi ro: brownfield đang chạy < greenfield nước phát triển < greenfield nước đang phát triển.

3. Câu tự dựng củng cố ​

Các câu này tự dựng (ví dụ tự dựng) để củng cố hai trục phân loại; không phải từ answer key.

3.1. Đề ​

  • Câu 1. Một quỹ hưu trí mua cổ phần một REIT thế chấp (mortgage REIT). Khoản đầu tư này thuộc ô nào trong bốn ô của LOS 79.a?
  • Câu 2. Hai đặc điểm nào của REIT khiến nó khác quỹ tương hỗ (mutual fund) về mặt thanh khoản và thuế?
  • Câu 3. Một dự án nhà máy điện chỉ được trả tiền nếu thực sự phát điện và bán được; rủi ro nhu cầu nằm ở nhà đầu tư. Đây là kiểu dòng tiền nào, và nó rủi ro hơn hay kém hơn kiểu availability payment?

3.2. Lời giải ​

  • Câu 1 — ô công chúng x nợ (public debt). REIT niêm yết là chứng khoán công chúng; mortgage REIT cho vay hoặc nắm MBS/CMBS nên là nhà đầu tư nợ. Vậy nằm ở ô công-nợ.
    • Lần theo: 01 mục 1.2 và 2.3 — equity REIT nằm ô công-vốn-chủ, mortgage REIT nằm ô công-nợ.
  • Câu 2 — niêm yết nên không có rủi ro mua lại, và miễn thuế hai lần. REIT niêm yết trên sàn nên không chịu rủi ro phải mua lại/thanh lý khi nhà đầu tư rút (khác quỹ tương hỗ); REIT được miễn thuế hai lần nếu chia phần lớn lợi nhuận.
  • Câu 3 — usage-based payment, rủi ro hơn availability payment. Trả theo lượng dùng đặt rủi ro nhu cầu lên nhà đầu tư; availability payment trả cho việc giữ sẵn sàng bất kể lượng dùng, nên rủi ro nhu cầu thấp hơn.